按照CBRE发布的演讲，全国优良仓储物业平均房钱已持续18个季度上涨，投资报答率已跨越写字楼、购物核心及高端室第，跃居物业市场第一。以和上海两地为例，过去5年的房地产投资报答率表示为：物流设备购物核心写字楼高端室第。目前，通俗的物流设备平均投资报答率达到6.5%-7%，优良仓储的报答率能够达到8%-11%。
五、合作款式：外资企业市场份额独大
《物流业成长中持久规划》次要内容包罗：1、出力降低物流成本；2、鞭策物流企业规模化化；3、改善物流根本设备。近年中国物流成本居高不下，物流总费用占的比重不断连结在17%-18%，远高于美国7%-8%的程度，因此间接影响国内企业的盈利能力。跟着物风行业政策逐步落地，现代物流业的成长无望进入新的阶段。
按照CBRE发布的全国次要城市物流仓储房钱，2009-2013年房钱复合增加率排名前5位的城市别离为：杭州(16.57%)、南京(14.94%)、宁波(12.49%)、成都(11.57%)、(9.21%)。房钱涨幅与网购城市排名高度吻合，显示在网购需求催动下，仓储供需缺口对物流地产房钱的鞭策感化。跟着将来下流需求的持续，物流地产行业目前仍处向阳阶段。
四、利润端：优良仓储报答率超贸易地产
此前比拟房地产用地供应，出让工矿仓储地盘的比例持续下降，次要缘由在于：(1)物流用地价钱偏低，地盘财务收入无限；(2)仓储用地经济效益和税收贡献较少；(3)仓储业供给就业岗亭相对较少。因此从供求端来看，目前物流地产市场呈现出求过于供的形态，鞭策仓储房钱持续上升。
2。财产转移加快进行
跟着中国国内小我消费增加，线上零售市场日趋成熟、电子商务不竭升级成长，零售行业对优良物流仓储的需求将进一步提拔。从微观面来看，电商的营业规模扩张速度越快，其对物流仓储需求体量也越大。
客岁5月以来，包罗互联网平台、物流运营、工业地产、安全基金等在内的各资金起头大举进军中国物流业：(1)国内企业中，阿里巴巴投资千亿元于菜鸟收集成立本人的物流系统，万科外行业发卖低迷下颁布发表进军物流地产；(2)海外企业中，的嘉民集团、美国的厚朴基金、凯雷投资、荷兰的汇盈资管等纷纷增资内地物流企业。
仓储供需缺口庞大，房钱报答率可观
因为物流业需求持续高速增加，上游仓储业的投资规模不竭攀升。2013年，国内仓储业的固定资产投资总额为4,201亿元，占比全国固定资产总额0.96%，同比提拔0.1个百分点；2014年1-7月，仓储业累计投资额已实现2,598亿元，占比提拔至1%。
3。物风行业政策逐步落地
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自2011年国务院公布物流“国九条”(《关于推进物流业健康成长政策办法的看法》)以来，推进物流业成长的政策和规划接踵出台。2014年6月，李克强总理掌管国务院会议通过《物流业成长中持久规划》，确定了农产物物流、制造业物流与供应链办理等12项重点工程，提出到2020年根基成立现代物流办事系统。
在激烈的合作下，电商对物流仓储的需求更为火急与强烈。在终端议价能力较低的环境下，仓储规模的扩上将有助于电商企业：(1)添加物流节点提高运输效率；(2)发生规模效应降低运营成本；(3)提拔办事质量添加客户粘性。
一、宏观面：物流仓储需求高速增加
淘宝按照各城市网购成交、网购规模等数据分析发布全国网购城市50强。此中，杭州替代广州跃升为一线网购城市，姑苏、南京、宁波、温州、京华等长三角城市也进入网购发财城市之列。跟着网购规模的扩大，优良物流仓储求过于供，推升各地仓储房钱持续上涨。
国内物流地产仍处起步阶段，但海外资金已提前结构市场。截至2014年3月，外资工业地产商持有的物业面积占比高达78%。此中，由新加坡主权基金控股的普洛斯持有全国760万平米的仓储物业面积，市场份额高达59%，已根基构成垄断款式。将来跟着市场不竭扩容，国内资金也将积极结构物流地产，中国企业无望凭仗本土劣势提高内资市场的份额。
目火线上购物者数量占比互联网用户约49%，占比总生齿仅约22%。从中美数据对比来看，中国互联网和挪动互联网渗入率别离为46%和37%，远低于美国的82%和68%。跟着国内互联网和挪动互联网手艺的推广，以及经济布局转型的推进，将来线上消费规模的提拔空间庞大。
(4)唯品会从2011年2季度到2014年1季度在全国范畴内单向普洛斯一家就租赁了近30万平米的仓储用地，并打算于2016年达到70万平米。
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跟着我国经济布局与财产布局调整推进，东部沿海地域财产向部地域转移程序加速。2004-2014年全国部地域固定资产投资额占比从44%提拔至53%，中部与西部地域的投资增速持续高于东部地域。2010年国务院发布《关于部地域衔接财产转移的指点看法》，进一步在政策层面支撑财产转移。东部制造业向部的转移大潮也催生了大量工业仓储需求。
一、供求端：优良仓储求过于供
目前我国物流地产供需缺口庞大，中国人均仓储面积仅为美国的1/12，房钱也持续18个季度上涨，投资报答率已跨越贸易地产；但国内大部门市场份额被外资抢占，此中物流巨头普洛斯近年在利润率、报答率、物业投资收益等方面逐步表现出对开辟商的劣势，国内物流地产投资机遇已到临。
(2)京东2014年1季度招股仿单披露利用的仓储面积达150万平米，上市后2014年2季度披露的面积就增至180万平米；
1。电商时代全面兴起
(3)苏宁2012岁暮具有物流仓仓储及相关配套面积约110万平米，2014年2季度披露的面积已达352万平米。
2009-2013年，中国线上零售总额的复合增加率为63%。2013年，国内线上零售总额达到1.85万亿元，高基数的布景下仍实现42%的增加率；网购规模已占社会消费品零售总额8%，同比上升1.7个百分点。
(1)阿里巴凑趣合银泰、复星、“三通一达”等企业于2013年5月颁布发表斥资1,000亿制造菜鸟收集平台，目前在天津和金华打算开工100万平米物流项目；
4。仓储业投资规模持续扩大
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跟着电商时代的兴起，国内快递业呈现迸发式的增加。以2011年的“双十一”事务为标记，规模以上的快递营业量持续三年增速跨越50%。2013年国内快递营业量达到92亿件，实现62%的增速，创出国内汗青新高；同期规模以上快递营业收入达到1,442亿元，同比增加37%。
二、微观面：物流地产行业投资加快
按照仓储协会和世邦魏理仕统计，截至2012年全国停业性通用仓库总体量达6.98亿平米，而12家次要的物流地产开辟商开辟的高尺度仓储设备存量累计约1,300万平米，占比仅2%，因此供需缺口庞大。从中外数据对比来看，2014年美国人均仓储面积约5.06平米，中国人均仓储面积约0.41平米，仅是美国的1/12.
三、价钱端：网购发财城市仓储房钱上涨趋向较着
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